27. Květen 2024
Přinášíme kompletní výsledky nemovitostních fondů za rok 2023, včetně fondů kvalifikovaných investorů. Inflaci porazila skoro polovina z nich.
Navzdory mnoha pochmurným předpovědím měly nemovitostní fondy za minulý rok solidní výsledky. Většina jich vydělala kolem mezi pěti a jedenácti procenty.
Celkem 13 ze 30 fondů, které v Česku fungují, porazilo inflaci. Meziroční míra inflace přitom ke konci roku byla 6,88 procenta. Jen jediný fond skončil nominálně ve ztrátě.
Nejvyšší zhodnocení měly fondy kvalifikovaných investorů s minimální investicí aspoň milion korun. Na prvním místě skončil fond CB Property Investors s výnosem 22 procent, k čemuž přispělo zejména úspěšné otevření jeho industry parku v Liberci. Na druhém místě se umístil fond Wood & Company Retail s výnosem téměř 17 procent a třetí příčku obsadil fond Jet Industrial Lease se zhodnocením téměř 12 procent.
Z retailových fondů, tedy fondů dostupných široké veřejnosti, připisoval nejvyšší výnos Mint I. rezidenční fond (8,04 procenta), následovaný fondem ZDR Investments Industrial Real Estate (7,61 procenta) a fondem Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti (7,47 procenta). Všechny tři fondy se můžou chlubit dosavadním výnosem přes osm procent ročně od založení a drží se na špici žebříčku nemovitostních fondů pro širokou veřejnost.
Jenom jeden nemovitostní fond vykázal za rok 2023 ztrátu. Fond Nova Real Estate pod tlakem odkupů investorů musel pozastavit upisování i odkupování a teď rozprodává portfolio. Největším investorem fondu totiž byla zkrachovalá Arca Investments.
V rámci insolvenčního řízení a restrukturalizace společnosti se zpeněžují její aktiva včetně podílu ve fondu Nova Real Estate. Tomu tak nezbývá nic jiného než prodávat nemovitosti z portfolia. A to v době, kdy na trhu s velkými komerčními nemovitostmi není moc kupců, takže musí prodávat pod cenou.
Jen lehce přes nulu měl loni kvůli přeceňování hodnoty nemovitostí fond Accolade Industrial, který jinak s výnosem 69 % za posledních pět let patří k dlouhodobě nejúspěšnějším nemovitostním fondům v Česku.
Velmi slabé zhodnocení v uplynulém roce mělyy tradičně také fondy Generali Fond realit (1,57 procenta) a Reico ČS nemovitostní fond (2,05 procenta). Oba vykazují dlouhodobě nejhorší výsledky ze všech nemovitostních fondů. Podprůměrný výnos měl fond ZFP realitní (4,02 procenta), který ale historicky patří mezi nejúspěšnější retailové fondy.
Podle specializovaného portálu Nemovitostní-fondy.cz je v Česku 31 nemovitostních fondů. Za nemovitostní fond portál označuje pouze regulované investiční fondy, které vydělávají primárně na pronájmu nemovitostí, ne na developmentu.
Devatenáct z těchto fondů je dostupných široké veřejnosti (retailové fondy). Dvanáct zbylých je určeno pouze pro takzvané kvalifikované investory, což znamená s minimální investicí od jednoho milionu korun.
Průměrný výnos retailových nemovitostních fondů v roce 2023 dosáhl 5,79 procenta. Je to sice o něco méně, než byla prosincová meziroční inflace, ale v historickém srovnání je to druhý nejlepší výsledek retailových fondů. Rekordní pro ně byl rok 2022 s průměrným zhodnocením 7,65 procenta.
Nemovitostní fondy pro kvalifikované investory zatím každý rok reportují výrazně vyšší průměrný výnos než fondy pro širokou veřejnost.
Za rok 2023 vychází průměrný výnos nemovitostních fondů kvalifikovaných investorů na 8,68 procenta, což ladí s dlouhodobým průměrem. I ony měly rekordní rok 2022. Průměrné zhodnocení dosáhlo 11,91 procenta.
V nemovitostech většiny fondů se v posledních třech letech výrazně zvyšovalo nájemné. Ve smlouvách s nájemci totiž bývá inflační doložka. Když roste inflace, nájemné se zvedne. Zvýšení nájemného se odráží v rentabilitě nájmů.
U řady nemovitostních fondů v Česku, které reportují data o nájmech, se průměrný výnos z nájmů dostal přes sedm procent za rok. Nejvyšší výnos vykazují fondy zaměřené na průmyslové nemovitosti, kousek za nimi jsou obchody a kanceláře. Nižší rentabilitu nájmu vykazuje logistika a budovy k bydlení.
V důsledku vyšších úrokových sazeb je na trhu patrná snaha snižovat úvěrové zatížení nemovitostí. Průměrné LTV (poměr půjčky k hodnotě nemovitosti) u nemovitostních fondů v roce 2023 kleslo na 40 procent.
Až na jeden menší fond se u všech drží LTV maximálně do 55 procent, před dvěma roky nebylo výjimkou LTV až kolem 65 procent.
Názory odborníků na vývoj na realitním trhu se liší. Někteří sledují pokles ocenění u některých zahraničních nemovitostních fondů a předpovídají, že problémy přijdou i k nám. Pokles ocenění ale mnoho ekonomů čekalo už v roce 2023. Nicméně rostoucí yieldy v uplynulém roce vykompenzoval růst nájmů, takže v ocenění nemovitostí k žádným dramatickým propadům nedošlo.
Začíná tedy převažovat pozitivní výhled. Realitní trh v Česku s klesajícími úrokovými sazbami oživuje. Poskytovatelé hypoték i realitní kanceláře hlásí od začátku roku výrazné zvýšení poptávky. Rok 2024 by tedy měl být pro realitní trh všeobecně příznivý. A příznivý by pravděpodobně měl být i i pro investice v nemovitostních fondech.
V uplynulých dvou letech nemovitostním fondům díky vysoké inflaci výrazně na straně příjmů vyskočily nahoru nájmy, ale zároveň jim taky výrazně na straně výdajů stouply úroky úvěrů. Ty by teď měly postupně klesat, nájmy už ale zůstanou zvýšené. Čisté cashflow tedy poroste a to se bude pozitivně promítat i do účetního ocenění spravovaných nemovitostí, které teď bude pár let tak trochu dohánět inflaci.
Osobně si myslím, že teď je ideální doba na nákupy. Ocenění je u řady nemovitostních fondů velmi konzervativní s rentabilitou nájmu kolem šesti až osmi procent ročně. Perspektiva nemovitostních fondů pro příští roky je proto velmi dobrá a měly by teď zas několik let stabilně porážet inflaci.
Díky příjmům z pronájmu a dlouhodobému růstu ocenění nemovitostní fondy generují relativně stabilní výnosy kolem pěti až deseti procent ročně. Historicky vykazují nemovitostní fondy v Česku v průměru výnos od založení 7,4 procenta ročně. U retailových fondů je to 5,6 procenta, u fondů kvalifikovaných investorů 10,5 procenta ročně.
Zdroj: penize.cz